Comment évaluer un droit au bail commercial ?

L’achat du droit au bail commercial est très courant de nos jours lors d’une création ou bien d’une reprise d’entreprise. Le droit au bail est un terme très courant lorsqu’on désire s’installer dans les locaux faisant l’objet d’un bail commercial. Voici alors tous les détails d’une évaluation d’un droit au bail commercial.

Droit au bail commercial : comprendre le concept

 

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Un fonds de commerce est généralement composé de plusieurs éléments dont :

  • Le droit au bail.
  • La clientèle.
  • Le matériel.
  • Etc.

Ces éléments sont le plus souvent exploités dans un local commercial. Ils constituent qui plus est le fonds de commerce. Cependant, le droit au bail commercial ne comprend qu’un seul élément. Il s’agit, plus précisément, du droit de bénéficier d’un contrat de location permettant d’exploiter une activité commerciale dans un local. Mais comment fonctionne réellement le droit au bail commercial ?

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Le droit au bail commercial :

  • Fait partie du fonds de commerce.
  • Représente le montant versé par l’acheteur au locataire précédent.
  • Représente la sous-évaluation des loyers par rapport au prix pratiqué sur le marché.

Qui plus est, l’acheteur verse une somme définie au locataire précédent pour bénéficier des dispositions et des droits garantis par les baux commerciaux.

L’achat du droit au bail présente des avantages multiples pour un acquéreur :

  • Reprendre le bail conclu entre le propriétaire et le précédent occupant.
  • Reprendre le bail commercial dans des conditions similaires.
  • Reprendre le bail commercial pour une même durée restant à courir.

Toutefois, lorsque le montant est versé par le locataire lors de l’entrée du propriétaire en jouissance, il s’agit de « pas-de-porte », ou bien « droit d’entrée ».

En principe, le droit au bail commercial est une sorte d’indemnité qu’un locataire sortant reçoit du locataire entrant. Il est alors important de l’évaluer. Cette indemnité à verser à l’ancien locataire permet au locataire entrant d’acheter le droit de bénéficier d’un bail commercial en cours.

La valeur du droit au bail commercial

La valeur du droit au bail commercial représente le prix moyen qu’un locataire est susceptible de recevoir auprès d’un successeur notamment dans le cadre de la cession de son bail. 

Il s’agit alors de la contrepartie économique des avantages d’un bail existant. La reprise d’un bail existant comporte diverses clauses et un loyer différent par rapport aux loyers du marché.

Pour évaluer un droit au bail commercial, il faut ainsi apprécier la valeur de l’ensemble de tous les avantages pendant une période de temps variable.

La valeur du droit au bail est proportionnelle au loyer inversé. Cette valeur peut croître selon :

  • La durée du bail.
  • Les degrés de protection.
  • Les avantages bénéficiés par le locataire dans le cadre du bail.

Il est alors important de connaître la valeur du bail au commercial avant d’acheter un fonds de commerce. Estimer sa valeur permet d’évaluer :

  • Sa performance.
  • Sa rentabilité.
  • Ses perspectives de développement.
  • Etc.

Il existe quelques étapes pour bien connaître la valeur d’un droit au bail commercial. Il faut donc :

  • Analyser le bilan du fonds de commerce : performance économique et rentabilité financière.
  • Étudier le chiffre d’affaires réalisé.
  • Identifier et analyser les composantes du local et son environnement.
  • Faire une appréciation de l’aspect professionnel du fonds de commerce.
  • Comparer le prix de vente du fonds de commerce par rapport aux prix actuels du marché.

Droit au bail commercial : les critères à évaluer

Pour évaluer le droit au bail commercial, il est important de s’appuyer sur différents critères tels que :

  • Les caractéristiques des locaux.
  • La commercialité de l’emplacement.
  • Les conditions juridiques et financières du bail.
  • La nature du commerce.
  • La durée de location restant à courir.
  • L’existence d’un bien attenant et le parking.

Voilà alors comment évaluer le droit au bail commercial.